HLN – 10 december 2024
STEEDS MEER MENSEN LENEN BIJ DE OVERHEID: “DIT IS DE MANIER OM MET ÉÉN INKOMEN TOCH EEN WONING TE KUNNEN KOPEN”
Wie een eigen woning wil kopen, botst bij een bank vaak op hoge rentevoeten en een hoge onhaalbare eigen inbreng. Voor 6.176 gezinnen bleek lenen bij de overheid dit jaar dé oplossing. Wie komt in aanmerking voor deze uitweg, hoe werkt het en wat is het verschil met een lening bij de bank? Peter Becuwe van het Vlaams Woningfonds (VWF) legt uit. “Op notariskosten bespaar je heel wat geld, net zoals bij deze drie andere soorten kosten.”
Sinds de rentestijging vorig jaar, nam de populariteit van de Vlaamse woonlening bij de overheid sterk toe. Vorig jaar steeg het aantal leningen tot 6.469 - bijna het dubbele ten opzichte van het jaar ervoor. Eind vorige maand zat het Vlaams Woningfonds alweer aan 6.176 afgesloten hypothecaire leningen.
“Daarvan werden er 3.225 leningen verstrekt aan gezinnen waarbij minstens één van de ontleners 35 jaar of jonger is, dat komt dus neer op 52 procent van het totaal aantal verstrekte leningen”, rekent algemeen directeur Peter Becuwe van het Vlaams Woningfonds, dat die Vlaamse woonleningen beheert. “Zo’n woonlening is voor veel mensen de enige overgebleven mogelijkheid om een eigen woning te kopen. Het maandgeld van de 3.225 jonge gezinnen bedroeg gemiddeld 1.021,83 euro. Het verschil met de gemiddelde huurprijs van een rijwoning in Vlaanderen, namelijk 935 euro per maand in 2023 (cijfers CIB) is verrassend klein.”
Wat is het verschil tussen een lening bij de bank en een bij het Vlaams Woningfonds?
“De eigen inbreng door de jonge ontleners blijft bij de Vlaamse woonlening procentueel vrij laag en bedroeg 10,63 procent. Dat laatste staat in contrast met cijfers van Immotheker Finotheker die aantonen dat koppels in 2023 gemiddeld een bedrag van 124.315 euro inbrachten bij de aankoop van een woning. Ook belangrijk te vermelden is dat bij de Vlaamse woonlening de quotiteit (de verhouding tussen het bedrag dat geleend wordt en de waarde van de woning, red.) geen invloed heeft op de rentevoet. Bij de banken kunnen hogere rentevoeten daarentegen worden aangerekend wanneer de eigen inbreng klein is. Al ligt de gemiddelde rentevoet van een Vlaamse woonlening sowieso lager dan het martktgemiddelde.”
Kan je enkel een woonlening afsluiten als je voor het eerst een huis of appartement wil aankopen?
Nee, je kan in veel meer gevallen in aanmerking komen voor een voordelige lening van het VWF. Je kan ook beroep doen op deze optie als je een woning wil kopen, bouwen of verbouwen, als je jouw woning wil behouden na scheiding of bij beëindiging van de samenwoning.
Hoeveel mag je verdienen om in aanmerking te komen voor een Vlaamse woonlening?
Jouw geïndexeerd inkomen moet binnen bepaalde grenzen vallen. De ondergrens is 11.337 euro per jaar. De bovengrens verschilt naargelang jouw gezinssamenstelling en de ligging van het onroerend goed. Verder goed om te weten: kinderen die niet bij jou gedomicilieerd zijn, maar wel regelmatig bij jou verblijven, kunnen ook als persoon ten laste worden beschouwd.
Wie krijgt er in de praktijk een Vlaamse woonlening?
“Uit onze cijfers van 2023 blijkt dat die leningen voornamelijk verstrekt worden aan personen tussen de 31 en 40 jaar oud”, duidt Peter Becuwe. “Ook veel jonge mensen kloppen aan bij het VWF en in beide jongere leeftijdscategorieën tekenden we een stijging op. Koppels zonder kinderen doen het minst vaak een beroep op de Vlaamse Woonlening, tweeoudergezinnen met kinderen dan weer het vaakst. Ruim 45 procent van alle leningen werd toegekend aan het ‘klassieke’ gezin: het tweeoudergezin met één of meer kinderen. Eénoudergezinnen met kinderen wenden zich vaak noodgedwongen tot het VWF aangezien we hen de kans bieden om met slechts één beroepsinkomen toch een eigendom te verwerven.”
Hoe hoog is het bedrag dat je kan lenen?
Het maximumbedrag van de Vlaamse woonlening mag niet hoger zijn dan een combinatie van volgende factoren
Bij aankoop van een woning
- De koopprijs, in voorkomend geval inclusief btw, registratierechten en notariskosten of - indien deze lager is - de geschatte verkoopwaarde van de beleende woning
Bij werken
- De kostprijs van de beleende werken inclusief btw of - indien deze lager is - de geraamde waarde van de werken, te verhogen met de notariskosten
Bij behoud van een woning in geval van een scheiding of beëindiging samenwoning
- De som van de bedragen van de schulden, inclusief de wederbeleggingsvergoeding, te verhogen met de registratierechten en notariskosten.
Het bedrag van een Vlaamse woonlening mag in ieder geval niet hoger zijn dan de geschatte verkoopwaarde van de woning of het appartement, in voorkomend geval na beleende werken. Voor de bepaling van het maximale kredietbedrag moet rekening gehouden worden met de eventueel uit te voeren werken die volgens het VWF strikt noodzakelijk zijn om de woning te laten beantwoorden aan de veiligheids-, gezondheids-, en woonkwaliteitsnormen en waarvoor verplicht is bij te lenen.
Bekijk hier je leensimulatie bij het VWF
Zijn er nog meer voordelen aan een Vlaamse woonlening?
Kredietaktekosten zijn verbonden aan de opstelling en registratie van de akte voor de lening. Voor een Vlaamse woonlening worden de erelonen van de notaris met de helft verminderd.
Aankoopaktekosten houden verband met de opstelling en registratie van de akte van de aankoop van de woning. Het ereloon van de notaris wordt met ongeveer 302,50 euro (incl. btw) verminderd als de aankoop betaald wordt met geld van een Vlaamse woonlening.
OOK OP DE DOSSIERKOSTEN BESPAAR JE GELD. EN DE SCHATTING VAN HET HUIS IS GRATIS
Ook op dossierkosten bespaar je geld. Je moet slechts 100 euro betalen bij de aanvraag en die krijg je terugbetaald als je niet (op tijd) ingaat op het kredietaanbod. Ter vergelijking: voor dossierkosten mochten de banken tot voor kort maximaal 500 euro aanrekenen. Maar omdat ze dat maximumbedrag gewoon altijd aanrekenden, verlaagde minister van Economie en Werk Pierre-Yves Dermagne (PS) dat bedrag naar maximaal 350 euro. Nog altijd 250 euro meer dan de dossierkosten voor een Vlaamse woonlening.
Tot slot nog mooi meegenomen: de waardebepaling of schatting van de woning is gratis. Bij een bank of kredietmaatschappij betaal je al snel 225 euro voor een schatter die aangesteld wordt door de bank.
Hier vind je alles terug over die kosten.
Waarom valt ook een brand- en schuldsaldoverzekering doorgaans goedkoper uit met een Vlaamse woonlening?
Een brandverzekering met toereikende dekking is verplicht. Het onroerend goed is immers het onderpand van de lening: logisch dat een mogelijke waardevermindering van dat pand door brand, water, storm, ... gedekt wordt door een verzekering. Wie een lening bij een bank afsluit, heeft in theorie de mogelijkheid om zelf te kiezen bij welke verzekeringsmaatschappij hij zo’n polis afsluit. Maar in de praktijk stijgt de rentevoet als je die niet bij de door de bank voorgestelde maatschappij neemt. De Vlaamse Woonlening laat de ontleners de vrije keuze van verzekeringsmaatschappij. Zo kan je vergelijken en veel geld besparen.
EEN SCHULDSALDOVERZEKERING IS NIET VERPLICHT, MAAR WEL TEN ZEERSTE AAN TE RADEN
Een schuldsaldoverzekering (SSV) is dan weer niet verplicht, maar wel ten zeerste aan te raden. Deze verzekering garandeert immers dat de verzekeringsmaatschappij het nog openstaande kapitaal (bij 100 procent dekking) terugbetaalt in geval van overlijden gedurende de looptijd van het krediet. Ook voor dit verzekeringsproduct heb je bij het afsluiten van een Vlaamse woonlening de vrije keuze. Dat kan je een besparing tot vijftig procent opleveren ten opzichte van een duurdere polis bij de bank.
Wat moet je zeker meenemen in de vergelijking met een banklening?
De reserveringsprovisie is belangrijk als je bouw of een grondige verbouwing doet. Dat is de vergoeding die banken vragen als het geleende geld niet snel genoeg opgenomen wordt. Die provisie verschilt bij iedere bank en ook de termijn vanaf wanneer je de vergoeding moet beginnen betalen, verschilt. De meeste maatschappijen geven een vrijstelling tijdens de eerste zes maanden en daarna rekenen ze bijvoorbeeld 1,81 procent op het nog niet opgenomen bedrag.
Een voorbeeld:
- Stel dat je nog voor 100.000 euro niet hebt opgenomen na bijvoorbeeld zes maanden, dan betaal je 1,81 procent of 1.810 euro op jaarbasis.
- Natuurlijk kan dat bedrag sterk oplopen, zeker als de werken wat langer duren. De Vlaamse woonleningen voorzien nu geen reserveringsprovisie.
Hoe wordt de rentevoet berekend?
Bij het berekenen van de rentevoet wordt met veel verschillende factoren rekening gehouden. Niet enkel de ligging van het vastgoed spelen een rol, maar ook het inkomen en de gezinstoestand van de ontleners, zoals of en hoeveel kinderen het gezin ten laste heeft. Dat is al één element dat ertoe leidt dat de rentevoet voor een Vlaamse woonlening lager uitvalt dan die van de banken. Een tweede is dat de rentevoet van de Vlaamse woonlening gebaseerd is op twee derde tot vier derde van de referentierentevoet. Vandaag mag je een tarief vanaf 2,21 procent verwachten.
DE RENTE IS VARIABEL EN ZAL NOOIT BOVEN DE WETTELIJKE, CONTRACTUEEL VASTGELEGDE RENTEVOET STIJGEN.
Gaat het bij een Vlaamse woonlening over een vaste of een variabele rentevoet?
Een variabele. De rentevoet die op jouw krediet van toepassing is, wordt om de vijf jaar herzien op basis van zowel je geïndexeerd belastbaar inkomen als je gezinssituatie. Maar hij zal nooit boven de wettelijke, contractueel vastgelegde rentevoet stijgen en evenmin onder de contractueel bepaalde minimum rentevoet dalen die van toepassing was bij het aangaan van het krediet. Als het aantal personen ten laste toeneemt, kan je rentevoet zelfs (met 10 procent van de referentierentevoet) worden verlaagd voor elke extra persoon ten laste.
Kan ik de lening vervroegd terugbetalen als ik plots over meer inkomsten beschik?
Je kan de lening steeds (deels) vervroegd terugbetalen. Dan betaal je wel een wederbeleggingsvergoeding van drie maanden intrest op het terugbetaalde bedrag.
Hoe begin je aan de aanvraag?
Neem contact op vóór de ondertekening van een verkoopovereenkomst om je dossier voor te bereiden. En wacht niet om je concreet dossier op te starten als je tot een akkoord bent gekomen met de verkoper.
Als je een aankoopoptie of aankoop-verkoopbelofte ondertekent, laat je een opschortende voorwaarde opnemen om je als koper in te dekken tegen het niet verkrijgen van een lening. De dossierbehandeling bij het Vlaams Woningfonds is complexer en vraagt meer tijd dan bij een commerciële bankinstelling. Hierdoor is er geen garantie dat je een beslissing krijgt voor het verstrijken van de opschortende voorwaarde.
Werk actief mee aan je kredietdossier, en wees eerlijk en transparant. Zo gaat de behandeling van jouw dossier vlugger.
Nog (specifieke) vragen over de Vlaamse woonleningen? Hier vind je de vaakste gestelde vragen en een contactformulier om jouw vraag aan het Vlaams Woningfonds over te maken.
Ariane De Borger, Stijn Derynck 10-12-24, 07:00
